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观察空心化的南通城西,南通未来五年有什么大的发展

作者:利哥 下载:word格式

据住建部数据统计,截至2021年年底,我国共有411个城市,2.3万个城市更新项目,总投资达5.3万亿元。

“城市更新”在中国方兴未艾,它既是“十四五”规划重要举措,也是房产业新契机,它正成为舆论场上的热点话题,引发社会广泛关注。

当我们把“城市更新”的时代命题,投入到南通这座城市,会发现其位于城市西侧的昔日“繁华场”,正亟待焕发新生。

南通港码头、天南大酒店、更俗剧院、长途汽车站、任港老镇……这里随处可见南通城市发展印记,这里有老南通人的专属记忆,这里是南通老城西

凭借得天独厚的地理优势,城西板块成为“水运时代”南通对外发展的交通要道,往返上海,搭船航运,多经此地。

但随着城市发展格局的变化,以及交通方式的日益多样化,诸如新城CBD、北大街、中创区等新兴板块相继崛起,相形之下,开发更早的老城西渐显“落寞”。

再加上近年来板块内入市新盘寥寥无几,老旧小区原住民外迁至城市新板块,曾经的老城渐渐“空心化”

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△城西板块实拍图

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据不完全统计,2016年至今,南通城西板块仅成功出让4宗、约42万方重点涉宅地块,详情如下:

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其中,R16031为原柴油机厂地块,CR20013为原一二三印地块,R21014属于任港路新村城市更新住房置换地块,大部分房源须移交至政府。

六年时间仅4宗地块落锤,这与城西发展相对饱和,可直接开发空间匮乏不无关系。

毕竟,不同于新兴板块拥有大片空地,城西板块的更新建设,需要进行一系列的规划、审批、拆迁工作。

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△城西板块实拍图

值得一提的是,将于7月20日开启的南通第二轮集中土拍中,有一宗编号为R22011的地块也属于城西。

R22011地块位于任港河北、港秀路西,规划为居住用地,土地面积30171.15㎡,容积率1.2-1.4,限高32米。

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该地块起拍总价约4.89亿,折算起拍地价约16198元/㎡,起拍楼面价约11570元/㎡,房屋备案指导均价26380元/㎡。

地块北侧沿规划南通港纬七路设置6层住宅,沿任港河建筑层次不超过5层,或打造以洋房、别墅为主的低密社区。

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△地块大致位置示意图

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土地市场供应量少,直接导致人居市场活力不足

近几年,城西板块入市新盘屈指可数,主要面向的也是原住民,对其他区域购房者吸引力度不大。

上述4宗地块中,公馆1895和珑府已售罄,五龙云璟在售,阳光悦城待售。

先看新房,五龙云璟规划29栋小高层/高层,户型建面约109-142㎡;阳光悦城规划21栋小高层/高层,户型建面约40-140㎡。可以看到,不论是产品形态,还是户型面积段,这两个项目委实算不上“高端”。

再看二手房,公馆1895最新二手房挂牌价约2.7万/㎡,近90天内成交1套;珑府最新二手房挂牌价约2.4万/㎡,90天内成交0套。但因老旧小区较多,使得整个板块二手房均价仅约1.8万/㎡。

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△二手房网站截图

其实,城西也并非全无高端盘,区域内的金鼎湾国际(二手房挂牌价约3万/㎡)、万濠华府(二手房挂牌价约2.8万/㎡)都是曾经的热门“豪宅”。

不过,自从2018年公馆1895售罄后,城西板块高端人居市场已长期处于“空白”状态。这也使得一些原住民,手握充裕资金却难寻改善产品,只能将目光转移到其他新兴板块。

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不论是品牌房企鲜有落子,还是人居市场活力不足,都与板块发展动力不足有关。

众所周知,大型商业配套的兴建与盘活,能带来大量消费人口,继而带动板块发展。

但建一座Shopping Mall,首先需要的就是大面积用地,仅这一点,当前的城西就很难满足。

因此,在南通商业综合体遍地开花的当下,城西至今没有一处大型商业配套,区域消费主要还依靠传统商铺。

虽然向东不远可达南大街,但这个老牌商圈的活力早已不如当年。

可以说,除了较优质的教育资源,目前整个城西板块配套都偏陈旧,缺乏时尚感,城市界面亟待焕新。

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△城西板块实拍图

事实上,政府是有心改变“落后面貌”的。近年来,城西板块“城市更新”的动作也一直在发生。

任港老镇拆迁、节制闸农贸市场拆除、老长途汽车站停止运营、一二三印地块出让、花鸟市场地块拆除等等。

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△长途汽车站实拍图

老项目拆迁的同时,新项目也在推进。根据规划,原长途汽车站对面拟建一座市民体育活动中心,暂定名称为南通市体育主题公园

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△项目规划图丨来源网络

据悉,公园占地约429亩,是南通规模最大的体育主题公园,目前项目设计方案已基本确定,场地拆迁工作也进入收尾攻坚阶段。

从下面的实拍图可以看到,地块四周已建立围挡,地面铺设了防尘布,内部仅剩一栋名为时代新居的建筑尚未拆除。

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△体育活动中心地块实拍图

另外,南通地铁1号线沿人民西路设置的茶庵店站点和孩儿巷站点,也都位于城西板块。

交通拥挤无疑是老城“空心化”的一个重要原因,随着今年下半年南通地铁1号线正式开通,城西板块交通不便的现状将得到一定优化。

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总结而言,配套设施落后、老旧小区多、土地市场供应量少、高端人居产品缺乏、部分原住民外迁……种种因素叠加,导致了南通城西的“空心化”。

如何改变这一现状?笔者认为,首先在于城市界面的更新。老旧楼宇何时拆迁?如何焕发新活力?新配套何时建成?都是关键。

只有城市界面焕新,才能吸引更多高端消费群体,为板块注入新鲜活力,继而吸引品牌房企、高端资本入局,提升区域人居水平、消费水平以及整体气质。

值得一提的是,近年来已有不少房企涉足城市更新领域。相关数据统计,百强房企中涉足城市更新领域的房企比例已达八成,并且已有一半以上的企业城市更新运营规模超百万方。

南通城西接下来的“城市更新”,是否会有品牌房企参与其中?这也值得我们关注。

当然,“城市更新”不可能一蹴而就,这既是一条前景光明的康庄大道,也是摸着石头的蓝缕筚路。

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